Existen muchas dudas tanto para comprador como vendedor sobre temas jurídico antes de poder comprar o vender un inmueble, en esta sección vamos a tratar las más frequentes.
TENGO HIPOTECA Y QUIERO VENDER MI PISO:
Como vendedor puedes encontrarte ante la situación de querer vender tu casa hipotecada. De primeras puede parecer un problema, pero las soluciones son varias. Cabe tener en cuenta que cada caso tiene unas necesidades propias, así que expondremos las diferentes circunstancias a las que puedes tener que hacer frente.
De primeras, tienes dos opciones: vender por encima del importe de la hipoteca o vender por debajo. Analicémoslas.
VENDER
Imaginemos que tienes 200.000 euros de deuda en el momento de vender. Puede que tu vivienda haya aumentado de valor y que la vendas por encima del precio por el que la adquiriste. En ese caso, en el momento de firmar la escritura podrás liquidar tu hipoteca.
¿Cómo? Cuando te encuentres frente al notario junto al comprador, una parte del cheque irá destinado al banco, el correspondiente al importe que te quedaba por pagar de hipoteca.
Muchos pensarán que esto ocurre en pocas ocasiones, pero pensad que el sector está en pleno cambio, así que el valor de tu vivienda puede que haya ido variando. Existen varias herramientas online como el sistema de valoracion de Housfy que en menos de un minuto te pueden dar una estimación del precio de la vivienda. Pero si quieres saber si el precio ha subido o bajado respecto a lo que pagaste, y poder poner el precio de venta, tendrás que pedir una tasación inmobiliaria a un profesional.
Vender piso por debajo de la hipoteca
Hay otros casos en los que no es posible vender por encima de la hipoteca, y te encuentras ante la situación de que si vendes tendrás que asumir una deuda no hipotecaria.
¿Qué significa eso? Sigamos con el ejemplo anterior. Tienes una deuda de 200.000 euros y tu piso ahora cuesta 150.000 euros. La operación matemática es sencilla: faltan por liquidar 50.000 euros. En ese caso, adquirirías una nueva deuda con el banco de ese importe.
No se trata de vender el piso y seguir pagando la hipoteca, sino que tienes que afrontar una nueva deuda. La parte que queda de tu hipoteca se convertirá en un nuevo préstamo bancario, pero previamente tendrás que valorar la situación para saber si serás capaz de asumir tal pérdida.
Subrogación de la hipoteca
Hay otra opción conocida como subrogar la hipoteca. Se trata de cambiar el nombre del titular, es decir, el comprador pasa a hacerse cargo de tu hipoteca. Es como si vendieras el piso sin cancelar la hipoteca, ya que el comprador te substituye como deudor. Aun así, el banco con el que tienes contratada la hipoteca tiene que estar de acuerdo con la operación. Puede que el perfil del nuevo titular no se ajuste a las condiciones del banco y, en consecuencia, éste no acepte la operación.
Este es un método que ofrece una ventaja al comprador, y es que se ahorra los gatos de contratación de una nueva hipoteca. Además, al subrogar una hipoteca no se aplica el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que supone entre el 0,5% y el 1,5% sobre el importe del préstamo, según la comunidad autónoma.
Como habéis visto tener una hipoteca al querer vender el piso, supone trámites que se tienen que realizar ante un notario. Por esa razón, recomendamos el asesoramiento de profesionales como Housfy que te acompañen en todo el proceso y entiendan tus necesidades.
DESPUÉS DE LA TASACIÓN CUANTO SE TARDA EN FIRMAR
¿ CUANTO SE TARDA EN FINALIZAR UNA HIPOTECA ?
Podemos empezar diciendo que es un tiempo aleatorio, no existe una ley que defina un plazo concreto, con lo cual va a depender de la entidad financiera, de sus tiempos de cálculo y control del riesgo, de la agilidad de los servicios centrales, de la necesidad de dar prestamos, etc.
Por lo tanto, siempre resulta interesante pedir el estudio de un crédito en varias entidades, porque siempre habrá alguna que necesite dar este tipo de producto más que otra, con lo que volvemos a que es conveniente la diversificación, independientemente de que tengamos más relación con una u otra compañía financiera.
En definitiva, puede darse el caso de que una entidad nos dé una respuesta en una semana y otra en un mes, dependiendo de infinidad de factores.
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¿ CUÁNTO TIEMPO SE TARDA EN TASAR UNA VIVIENDA ?
Sin embargo, el tiempo para tasar una vivienda si está bastante definido, puesto que aunque tampoco existen leyes al respecto, si existe una normativa interna en la sociedades de tasación que limitan los tiempos de los tasadores, estamos hablando de unos dos días desde la visita al inmueble.
Asimismo, es lógico que se exija rapidez puesto que las tasaciones tiene validez limitada a seis meses, cosa de sentido común, puesto que la evolución del precio en el mercado sufre variaciones que pueden ser considerables por los distintos factores que afectan a oferta y demanda.
En el caso de las valoraciones inmobiliarias que puedes solicitar para saber el valor del inmueble que quieres comprar, tienen varias diferencias. Estas valoraciones no sirven para solicitar la hipoteca, pero si nos pueden ayudar a saber el precio del inmueble si no estamos de acuerdo con otra tasación. Por ejemplo, si la tasación indica un valor por debajo del estimado, o unan tasación por encima del precio de compra.
¿ CUANTO SE TARDA EN FIRMAR UNA HIPOTECA DESPUES DE UNA TASACIÓN ?
Bueno, en este punto volvemos a no tener ninguna referencia a la que agarrarnos, ya que vuelve a depender de factores múltiples, en este caso establecer una cita en notaria, con lo cual estaría nuestra disponibilidad, la de los representantes de la entidad financiera, la del propio notario…
Es bastante subjetivo, pero puede estar alrededor de la semana de plazo, dependiendo de la cantidad de trabajo que tenga el notario, en etapas de muchas ventas hay cola de espera, y en las de pocas operaciones, están deseando que entre alguien y te atienden enseguida.
También hay casos concretos como que vayas a comprar una vivienda con hipoteca pendiente , en cuyo caso existe la posibilidad de subrogarse. Además tendrás que tener en cuenta que gastos implican la hipoteca y saber por ejemplo si te afecta las cláusulas
En fin, no hay plazos concretos, pero podemos estar hablando de un plazo total de unos quince días si no hay ningún problema extraordinario.
¿ EN CASO DE DIVÓRCIO ¿ QUIEN PAGA LA HIPOTECA ?
Cuándo nos encontramos ante una hipoteca destinada a la compra de la vivienda familiar y que fue contratada por los dos conyugues, los cual se separan, está obligados ambos al pago de la cuota a partes iguales, puesto que formaba parte de la sociedad de gananciales y es una deuda de esta.
Este asunto fue resuelto en una Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 28 de Marzo de 2011, que deja claro que hasta que no se produzca la liquidación de la sociedad de gananciales es una obligación de ambos el pago de la hipoteca.
DIFERENCIAR ENTRE EL USO Y EL PAGO
Por ello, debemos diferenciar quien tiene derecho al uso de la vivienda en caso de divorcio, de quién tiene la obligación del pago de la hipoteca; y, así las cosas, el uso lo tendrá quien viva en ella que por lo general es el progenitor que tiene la guarda y custodia de los hijos, y la obligación de pago de la hipoteca la tienen los dos miembros de la sociedad de gananciales hasta que no se produzca su liquidación, teniendo en cuenta que en caso de impago al considerarse un bien ganancial al 50% responden ambos ante la entidad financiera.
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TASACIÓN DE LA VIVIENDA
Llegados a este punto, en el momento que se realice la liquidación, y repartamos los bienes y obligaciones, necesitaremos una tasación inmobiliaria para saber el valor actual de la vivienda a repartir. Además de contar con el asesoramiento de un abogado para los trámites legales, es importante contar con un buen profesional que valore nuestro inmueble y que nos ayude a realizar un reparto equitativo.
Es importante que ante un divorcio, nos informemos bien de todos los trámites a llevar a cabo. Si finalmente decides vender la vivienda común será necesario que está tenga en vigor el certificado energetico.
LA FISCALIDAD DE UN ALQUILER VACACIONAL
El alquiler vacacional de una segunda residencia o de la vivienda habitual es una práctica cada vez más extendida. Pero antes de emprender esta actividad y enfrentarse a un problema con hacienda, es importante saber cuál es la fiscalidad por alquilar la casa o una habitación ¿Hay que declarar el alquiler a turistas aunque solo sea de fin de semana? Y el IVA, ¿es obligatorio? Te lo contamos a continuación.
FISCALIDAD ALQUILER APARAMENTOS TURISTICOS
Todo alquiler de una vivienda o apartamento para e uso turistico repercute en la declaración de la renta de los propietarios, que deben tributar por estos ingresos aunque se trate de pequeñas cantidades por arrendamientos de fin de semana o de días sueltos.
Según especifica la Agencia Tributaria sobre la fiscalidad de vivienda de uso turístico, los arrendadores no profesionales deben incluir estos ingresos en la declaración de la renta anual como rendimientos del capital inmobiliario.
Sobre las cantidades percibidas por alquileres de temporada, los proprietarios podrán deducir los gastos en los que hayan incurrido, por ejemplo los derivados de la factura de la luz, pero solo en relación al tiempo en que la propiedad haya estado alquilada. Además, si se trata de una habitación, también habrá que tenerlo en cuenta y aplicar una deducción de gastos proporcional respecto al total de la vivienda.
En los casos en los que se alquile a turistas una segunda propiedad, no hay que olvidar que tributar por los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos no exime de hacerlo también por la tenencia de una vivienda al margen del domicilio habitual, durante el tiempo en el que ha estado vacía.
IVA alquiler vacacional
Pero la fiscalidad de vivienda de uso turístico va más allá de la declaración de la renta. De hecho, puede llevar aparejada una tasa turística por alquiler vacacional en función del territorio, como ocurre en Cataluña, e incluso el pago del IVA según los servicios que oferten los arrendatarios.
De este modo, si sencillamente alquilas una habitación o una vivienda a turistas, no será necesario que repercutas el IVA, ya que la actividad esta exenta de este impuesto. Sin embargo, si prestas cualquier servicio propio de la industria hotelera, sí será necesario que incluyas el IVA y que lo hagas en la correspondiente factura de alquiler vacacional, con lo que a la tributación se sumará la obligación de facturar.
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